Первый важный шаг при покупке квартиры грамотно составить договор, от условий которого зависит цена, время получения квартиры в собственность, возможность устранения каких-либо дефектов. Существует три вида договора: инвестиционный контракт, договор уступки права требования и предварительный договор купли-продажи. Содержание первых двух документов представляет собой подтверждение участия покупателя в создании недвижимости. Третий вид менее распространен, поскольку предусматривает покупку жилья в уже сданной госкомиссии новостройке.Каждый из этих договоров дает следующие права: получение квартиры и оформление ее в собственность. Первое право приобретают с момента полной оплаты квартиры по договору, второе после завершения всего инвестиционного цикла, то есть после сдачи дома госкомиссии и подписания соответствующего протокола о распределении долей....
От чего зависит стоимость квартиры? Прежде всего от количества квадратных метров. В договоре должны быть точно зафиксированы и не подлежать изменению площадь квартиры и цена одного квадратного метра. Иначе к окончанию строительства стоимость жилья может существенно увеличиться, а площадь не соответствовать первоначальной. При этом должно присутствовать условие, по которому рассчитывают стоимость только фактически получаемых квадратных метров. За оформление права собственности на квартиру нужно заплатить как государственным структурам, так и агенту, который ведет весь процесс покупки недвижимости.С момента приобретения права собственности владелец новой квартиры, согласно постановлению правительства Москвы от 08.12.98 г. 942, должен оплатить коммунальные платежи за четыре месяца вперед. Ставка составляет примерно 20 рублей за один квадратный метр. Однако бывает, что в договорах предусматриваются платежи со дня сдачи дома госкомиссии, что на 3-9 месяцев продлевает их погашение....
А теперь о гарантиях безопасности. Любой покупатель жилплощади в новостройке должен получить подтверждение о праве продавца на реализацию данной квартиры. Соответствующая запись в договоре заключается в следующем: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на вышеуказанную квартиру, то есть подтверждает, что она не заложена и под арестом или запретом не состоит. Материальный размер гарантии составляет 10-30% от стоимости квартиры. При нарушении условия договора продавец возвращает полную стоимость квартиры и штраф.Кроме того, покупатель имеет право рассчитывать на новоселье в обещанные сроки. В противном случае ему будет выплачено 5-10% от стоимости квартиры.Третья гарантия предоставление полного пакета документов для оформления квартиры. Если этого нет, следует подписать параллельный договор-поручение с профессионалом, например риэлторской компанией....
И наконец, о возможных претензиях к качеству квартиры. В договоре можно зафиксировать, что свидетельством качества жилья служит акт приема дома госкомиссией. Другой вариант осмотреть жилье лично, а затем подписать с продавцом соответствующий акт.Не лишним будет сверить адрес в правоустанавливающем договоре, на основании которого продают квартиру, и в договоре с продавцом он должен полностью совпадать.Проблем, возникающих при покупке жилья, довольно много. Поберегите свои нервы и доверьте оформление квартиры специалисту.НовостройкаКвартиры, предлагаемые инвесторами, могут быть двух типов. Некоторые из них специально предназначены для продажи в рассрочку еще при строительстве, а часть фонда формируется из тех квартир, которые в силу разных причин не были проданы сразу....
Многие строительные организации в последнее время вынуждены мириться с «длинными деньгами». Продавать в рассрочку жилье, которое и без того хорошо раскупается, застройщикам нет необходимости, а вот на те квартиры, которые «застоялись», они могут предоставить рассрочку платежа. Существует потенциальный неликвид это новостройки в отдаленных и непопулярных районах, или жилье, которое не находит сбыта из-за необоснованно высокой цены. Выбирая квартиру из этого фонда, заемщику надо быть предельно внимательным.Самая гуманная схемаЖелающие купить квартиру по такой схеме должны заплатить от 50% ее стоимости сразу (получив при этом право проживания), а на остальное компания как бы дает кредит, который предстоит погасить в течение года. Только после этого квартира переходит в собственность. На сумму займа начисляются еще и проценты, так что стоимость общей площади повышается процентов на 10. Итоговая сумма получается такой же, как при покупке квартиры через год с помощью маклера....
Накопительная система, заявленная ДСК-1, более гуманна. Взнос пай члена коммандитного товарищества приносит ему ежегодный доход, а деньги на счету можно копить не один год, а пока их не будет достаточно для покупки. Выбор жилья, правда, ограничивается тем фондом, который продает в этот момент компания. ДСК-1 возводит за год около 1 млн. м2 жилой площади в разных районах города. Большая часть этих домов принадлежит серии П-44Т и стоит порядка$570-800 за метр.Теоретически «ДСК-1 и К» предоставляет своим пайщикам право выбора любой квартиры из фонда, построенного ДСК-1. Учитывая, что это примерно 40% от городского объема (80 квартир в день), выбор у покупателей был бы весьма неплохой. Но к счастью для ДСК и к сожалению для покупателей приличные квартиры здесь «расхватывают» очень быстро, а то, что похуже, остается для «длинных» денег. Зато есть приятная возможность выбора района....
Поскольку покупатели квартир по ипотечным схемам часто весьма ограничены в средствах, стоимость квартиры становится, как правило, критерием определяющим. Квартиры, предлагаемые строительно-сберегательными кассами, например, можно отнести к «эконом»-классу: кирпичные дома индивидуальной планировки на престижном проспекте Вернадского без внутренней отделки ($1200 за метр) или монолитный дом, но уже с внутренней отделкой ($800-870 за метр). Строящийся сейчас дом на ул. Коштоянца тоже будет жильем для среднего класса: кирпичная 7-этажка повышенной комфортности, без внутренней отделки. Стоимость метра предположительно $1000.Итак, чтобы польститься на предложения застройщиков, надо иметь приличную сумму денег. На 40-метровую «однушку» $24-50 тысяч. Дороговато, но у ССК в этом смысле некоторая фора перед конкурентами юго-запад Москвы, где расположились их объекты, пользуется неизменным спросом. Участников не пугает даже отсутствие в квартирах отделки, хотя это было бы серьезным аргументом против, если бы речь шла о менее престижном районе. Высокое качество проектов и исполнения, а также выгодное расположение домов позволили ССК заключить всего за год работы более 400 договоров....
Почем в столице «эконом» классЧтобы успеть купить новостройку ССК, надо заблаговременно, еще в самом начале строительства, внести 5% расчетной стоимости квартиры, а затем в период возведения дома равными долями перечислить до 45% общей суммы. На остальное предоставляется кредит на три года под 8% годовых.Стоимость жилья для клиента фиксируется с момента первой выплаты и заключения инвестиционного договора. Поэтому цена квартиры будет зависеть от того, когда покупатели подключились к финансированию, чем раньше, тем дешевле обойдется. Есть и еще один резон поучаствовать: в дома, построенные ССК, очередников не селят, так что жильцы будут избавлены от малоприятного соседства, которое неизбежно в других новостройках, где часть площади отдается городу.Точную оценку покупаемости новостроек других столичных инвесторов провести очень сложно: собственно ипотечные схемы они не используют, а на условиях товарного кредитования работает слишком много организаций. Исходя из условий кредитования, которые они предлагают (рассрочка платежа на время строительства дома 3 месяца 1,5 года), можно предположить, что их клиенты располагают достаточными средствами. Чтобы не стеснять себя в комфорте, они выбирают дома улучшенной планировки, кирпич или монолит, стоимостью $800-1200. Эти покупатели формирующийся в России средний класс с доходом от $1000 в месяц.Тем же, кто заинтересован в ипотеке, но явно не в восторге от предложений столичных инвесторов, придется получать кредит не «натурой» (квартирой), а деньгами, выбивая кредит в банке и выбирая жилье самостоятельно....
Вначале отметим, что подбор и оформление квартиры на вторичном рынке и в домах-новостройках сильно отличаются. Ниже - несколько советов покупателям, заключающим договор с риэлторской фирмой на приобретение вторичного жилья.Прежде всего, заключая договор с риэлторской компанией, максимально подробно отразите в нем параметры и свойства искомого жилья. Если вы любите абсолютную тишину или солнечный закат -не забудьте оповестить об этом риэлтора как об обязательной характеристике квартиры.Ситуация упрощается, если вас интересует жилье в панельном доме. В этом случае попросите риэлтора показать планировки типовых серий домов (их всего не более двух-трех десятков) и просто отметьте в договоре приглянувшийся вариант.Квартирная арифметикаНа практике риэлтор, как правило, стремится включить в цену покупки квартиры свои комиссионные, а также стоимость оформления сделки. При этом клиент даже не информируется об их размере. Если в договоре звучит фраза «цена покупки квартиры не превышает...», то можете быть уверены: все варианты квартир будут предлагаться вам именно по этой максимальной цене. Кто же из риэлторов откажется заработать лишние деньги? Чтобы не дать им такого искушения, необходимо:...
а) обозначить в договоре размер вознаграждения риэлтора в твердой сумме или в процентах от цены продавца квартиры (первое предпочтительнее, так как сложность работы риэлтора никак не связана с ценой жилья);б) указать, кто из сторон несет расходы по оформлению сделки и в каком размере (если расходы ложатся на клиента - требуйте их постатейного перечня в договоре).Заключая договор, риэлтор потребует от вас внести некоторый аванс. Это нормальная практика: ведь поиск вариантов квартир сопряжен с некоторыми материальными затратами. Другое дело, что размер аванса должен быть разумным, а именно $500-1000 в зависимости от цены квартиры и сложности поиска. Однако обратите внимание на следующие моменты:а) обязательно отметьте в договоре, что все расходы по подбору квартиры включаются в общее вознаграждение риэлтора;...
Видео: Строительство дома из бруса.
Комментариев нет:
Отправить комментарий